ココカラマニカ - 姫路から届ける｜心地よい暮らしのアイデアとライフスタイル #日記

中古戸建て物件査定の実録②

Wed, 25 Sep 2024 14:44:22 +0900

「姫路市飾東町山田の中古戸建て物件査定 - 線引き前宅地の可能性と課題を探る」

時事ネタ

さて今回は、「姫路市飾東町山田にある中古戸建て物件の査定」についてお話ししたいと思います❗️

この物件は姫路市の北東部に位置し、調整区域内にあるものの、線引き前の宅地と建物なので、どなたでも取得可能という・・・

ちょっと珍しい条件の物件です🏡

また、既存の建物を取り壊さなければ、建て替えの申請も可能というメリットもあります。

とはいえ、実際に現地調査を行ったところ、いくつかの大きな課題が見えてきましたので、詳しくお伝えいたします。

まず、敷地の状態は・・・？

この物件は広い庭を持っていますが、長い間手入れがされていなかったため、庭全体が荒れ果ててしまっています💦

草は背丈ほどの高さまで伸びており、管理が必要な状態です。

ただ、駐車場スペースについては2台分の草刈りが済んでおり、これから手を入れればもっと使いやすくなりそうです❗️

外周の境界ブロックが高さ1800mmもあり、亀裂等も確認されたため、撤去が必要です。

では、建物の状態は・・・？

田園地帯の集落の中の物件で、南側は雛壇で一段下がっており、日当たりは良好です🌞

建物は昭和の建物で、外観からも年数を感じさせます。

目立った屋根の垂れや建物の傾きは確認できませんでしたので、外観はしっかりしているように見えました❗️

しかし❗️外壁にはツタが多く覆っており、長年手入れされていないことが分かります。

また、基礎部分にはシロアリが侵入している可能性があり、構造への影響が気になるところです😱

内部は、生活用品や家具などの残置物が大量に残されており、キッチンやリビングもそのままの状態で、片付けが必要です。

そして、この物件の難点のうちの一つが、進入路の狭さです🛣

道路幅は2メートルほどしかなく、軽自動車であれば通行できますが、ミニバンや大きな車ではアクセスが難しい状況です🤔

特に、大きな荷物の運搬やリフォーム工事、ファミリーカーの出入りを考えると、この狭さは運転の技量に関わらず、大きな課題です。

また、トイレは汲み取り式ということで・・・現代の生活においてはかなり不便です😨

水洗トイレへの変更が必要で、この点はリフォームのコストの面で受け入れにくい条件かもしれません。これらの問題を解決するにはかなりの費用がかかりそうです。基礎部分のシロアリ対策や外壁の修繕、内部の片付けやリフォーム、上下水道の整備まで考慮すると、総合的にかなりの費用がかかる可能性があります。

以上の理由から、今回この物件の買取については、更なる調査と検証が必要となりました。

線引き前宅地という点は非常に魅力的ですが、その他の条件が厳しく、販路が限定されてしまうかもしれません。しかし❗️例えば土地を駐車場や資材置き場として活用するなど、別の用途での活用を考えることもできるかもしれません。また、近隣の土地利用計画の変化によって、将来的な価値が見直される可能性もありますので、興味がある方は現地をよく調査し、長期的な視野で検討されることをお勧めします。

姫路市内で物件の査定や買取についてお悩みの方は、ぜひ旭パワーマネジメントにご相談ください。

お客様のご希望や状況に応じて、丁寧にアドバイスさせていただきます。

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物件査定の実録①

Thu, 19 Sep 2024 18:00:00 +0900

こんにちは！

今週末の9月21日（土）から9月30日（月）は、秋の全国交通安全運動期間です！

令和6年7月末までの、兵庫県の交通事故死者数は、なんと全国ワースト５位ということで・・・💦

歩行者もドライバーの皆様も、通り慣れている道でも油断せずに、お気をつけてくださいませ。

安全運転で参りましょう（＾＾）

さて、今回は、物件査定の実録ということで・・・

少し前のことですが、広畑区の中古戸建ての売却査定に行ってまいりました。

築年数がかなり経ったコンクリートブロック造・木造の混構造2階建ての一戸建てです🏡

場所は姫路市の広畑区です。広畑区のエリアは南北に長いのですが、今回は北部の日赤病院に近く買い物施設など多く、生活に便利で人気の場所です。道路は少し細く運転に少し慣れが必要かと思います。普通車でも小型車までなら問題なさそうでした🙆‍♀️

車庫スペースは１台あり、入り口にコンクリートの門構えの在るお宅です！

お庭スペースも在りますが、少し手入れが必要です。

車庫と門をつぶして、お庭も含めると車２台のスペースは確保出来そうでした。🚗✨

建物の外観は一見しっかりしており、基礎や壁のコケもなく期待して中に入りました。

玄関廻りは問題なく、奥の居室に進みますと、1階の天井や壁に大きな雨漏りの跡が見つかりました😱

調べてみると、原因は2階の広いバルコニーの壁際にあるコーキングの劣化でした。

ここは、バルコニーの防水のやり替えで行けそうです👍❗️

浴室や水回りの床はタイルで仕上げられていました、下地の腐食状況やシロアリは不明ですが・・・

床面に接している木製の框や柱には空洞感がなく、一見すると問題はなさそうでした。

ただし、雨漏りの影響が懸念されるため、さらなる詳細な調査が必要です❗️❗️

「1階部分は修繕できるかもしれない」と希望を持ち、2階に上がってみると・・・

そこでもまた天井にひどい雨漏りの跡があり、床にも同様の水跡が広がっていました💦

かなり長期間に渡り雨漏りしている痕跡がありました。

天井を覗くには、天井板をはがさないといけないので、外からドローンを使用して屋根の状況を確認することにしました😀

ドローンを飛ばして上空から屋根を見てみました。

するとびっくり！！

いくつもの大きな穴がぽっかりと空いていることが判明・・・

まるで隕石が落ちたかのような状態で、これには驚かされました😵

鋼板葺の様ですが、どうしたらこんな破れ方をするのか？これでは、屋根に登って近くから確認するのも危険な状況です⚠️

屋根の修繕には、小屋組みから徹底的に状態を確認し、長期間にわたる雨漏りによる腐食の進行具合を見極める必要があります。

この物件の現状からすると、修繕には大規模な工事が避けられないため、最終的には買い取りではなく、仲介でリフォームベースとしての販売を行うことに決定しました。

物件を仲介で販売することで、お客様に合った購入希望者を見つけることができる可能性もあります。

特にリノベーションを楽しみたい方や、工事に対応できる工務店や業者の方にとっては、魅力的な物件となるかもしれません。

このような物件でも、仲介という形で新しいオーナーを見つける道があるのです！！！

ただし、今回のようなケースでは「買い取り」も一つの選択肢としてご検討いただきたいと思います。不動産を買い取ることで、すぐに現金化できるだけでなく、修繕やリフォームの手間を省くことができ、急な売却が必要な場合にもスムーズな対応が可能です。

私たち『旭パワーマネジメント』では、お客様のご希望に応じた最適な提案を行っています。

仲介販売にするか、それとも買い取りにするか、物件の状態やお客様のご状況に合わせて柔軟に対応いたしますので、どうぞお気軽にご相談ください。お客様の大切な不動産を最適な形で活用するお手伝いをさせていただきます。

不動産の売却を検討中の方は、まずは『旭パワーマネジメント』へご連絡を！

無料査定から始めることで、状況を正確に把握し、最適な売却方法をご提案いたします。

不動産の売却や相続に関するお悩みは、ぜひ私たちにお任せください！

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